4.在發(fā)達(dá)國家，按揭養(yǎng)老有成熟的運(yùn)作方式。特別是對房產(chǎn)評估環(huán)節(jié)，有中立的名師專業(yè)評估機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)房屋價值的評估，既能照顧到老人的利益，也能保證金融機(jī)構(gòu)的合理收益。如果出現(xiàn)房價波動，還有一種由政府主導(dǎo)的保險機(jī)構(gòu)或市場化保險公司來分擔(dān)風(fēng)險。而根據(jù)我們目前的狀況，“居民普遍房價將上漲，老人會吃虧”。而對金融機(jī)構(gòu)而言，當(dāng)老人年邁將房產(chǎn)抵押時，商品房的使用年限大都已經(jīng)不多，一旦房價波動下行，保險公司或銀行的給付能力有限，風(fēng)險也較大。如果再發(fā)生國有土地使用權(quán)依法提前收回，根據(jù)“房隨地走”的原則，建造在土地上的房屋不屬于個人，那么雙方當(dāng)事人都會受到很大損失。

有社保專家認(rèn)為，傳統(tǒng)觀念下房產(chǎn)寄托了家庭太多情感，“但存方寸地，留與子孫耕”，“以房養(yǎng)老”作為舶來品，在英法等國家之所以流行，與高遺產(chǎn)稅等一系列因素相關(guān)，人們在“以房養(yǎng)老”和“留房產(chǎn)給子女但要繳納大筆稅金”之間較容易做出選擇。

另一位社保專家則認(rèn)為，對近2000萬無子女老人和失獨(dú)老人老說，養(yǎng)老是一個大問題，反向抵押能助這些老人安度晚年。他還表示，有社保的老人都能溫飽，但每月只幾千元。若拿價值幾百萬元的房產(chǎn)反向抵押養(yǎng)老，每月能多得幾萬元且終生源源不斷。

5.“以房養(yǎng)老”實(shí)則是一款商業(yè)養(yǎng)老保險產(chǎn)品，牽涉到保險、銀行等金融機(jī)構(gòu)。然而調(diào)查發(fā)現(xiàn)，中信銀行于2012年推出“以房養(yǎng)老”按揭貸款業(yè)務(wù)，是國內(nèi)較早試點(diǎn)“養(yǎng)老按揭”的銀行。但該業(yè)務(wù)推行以來在深圳、合肥等多地交易量為零。

“比如，住房反向抵押貸款涉及銀行的房產(chǎn)處置權(quán)，而銀行處置只能通過法院拍賣渠道解決，銀行沒有這個處置能力。如果實(shí)行住房反向抵押保險，本質(zhì)上也是個反向抵押貸款，而保險公司并不具備辦理抵押貸款的資質(zhì)。”中信銀行某分行消費(fèi)金融部經(jīng)理坦言。

在采訪房地產(chǎn)評估公司時，多數(shù)媒體得到的回復(fù)是“沒有開展這項(xiàng)業(yè)務(wù)”。一位評估人員說：“不是沒有熱情做，而是現(xiàn)為缺乏統(tǒng)一平臺，業(yè)務(wù)割裂太嚴(yán)重。”一位保險公司高管則稱：“如果國家能給我們一個政策，允許保險業(yè)做按揭貸款業(yè)務(wù)，那么我們還是可以做的。”

事實(shí)上，銀行、金融等機(jī)構(gòu)還有另一重?fù)?dān)憂。雖然2007年出臺的《物權(quán)法》已經(jīng)規(guī)定，“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動續(xù)期”，但“自動”并不意味著“無償”。如果70年產(chǎn)權(quán)到期后，抵押房屋要有償續(xù)期，那么續(xù)期費(fèi)用將是一個巨大的未知風(fēng)險。如果續(xù)期費(fèi)用太高，金融機(jī)構(gòu)很可能會無利可圖，甚至虧本。

6.盡管《意見》中明確提出發(fā)展居家養(yǎng)老、社區(qū)養(yǎng)老、機(jī)構(gòu)養(yǎng)老、醫(yī)療養(yǎng)老結(jié)合等多種養(yǎng)老服務(wù)模式。而“以房養(yǎng)老”只是“完善投融資政策”中的一句話，而且明確是開展試點(diǎn)。但“以房養(yǎng)老”的出現(xiàn)還是引起了強(qiáng)烈反彈。“以房養(yǎng)老”成為大部分民眾炮轟的對象。無論事實(shí)如何，為數(shù)不少的民眾認(rèn)為：“以房養(yǎng)老”就是政府不管養(yǎng)老，要老百姓拿自己房子養(yǎng)老。

有評論文章分析指出，對“以房養(yǎng)老”政策的誤讀只是一種表面現(xiàn)象，更重要的是，它反映了目前普遍彌漫于我國整個社會保證領(lǐng)域的一種不安情緒。從上世紀(jì)90年代起，我國住房、醫(yī)療、教育等領(lǐng)域展開了一系列改革，這種改革基本上以市場化為路徑，改變了計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時期由政府包辦的低福利狀態(tài)，使這些領(lǐng)域依賴產(chǎn)業(yè)化的路徑獲得了很大的發(fā)展�？傮w來說，這些領(lǐng)域的改革成績是有目共睹的，在使部分富裕民眾能夠通過貨幣購買到高端服務(wù)的同時，也使這些實(shí)現(xiàn)了產(chǎn)業(yè)化的行業(yè)成為推動GDP增加的重要力量。但是，這些領(lǐng)域在改革的過程中，忽視了對未富起來的底層民眾的兜底保證。在此背景下，有關(guān)“以房養(yǎng)老”的政策建議自然很容易引起社會的反感。

7.在沙河站鎮(zhèn)董堂村幸福院，71歲的李玉英和77歲劉玉蘭坐在“幸福屋”里嘮嗑;在彭集街道尚流澤村10多位老漢“排排坐”曬太陽;大羊鎮(zhèn)后魏雪村幸福院里，4位老漢曬著太陽打起撲克;東平街道龍山幸福院，66歲的姜吉梅和幾位老太拉著水管澆灌菜園。

老伴和兒子都去世了，孫子一家都在北京打工，幸福院里基本上都是我們這些孤單老頭老太，住進(jìn)來互相有個照應(yīng)”，李玉英老人說，“養(yǎng)老院里有食堂熱飯菜，沒事的時候還可以在活動室打牌、下棋，還給我們開辟個菜園消遣。”姜吉梅說。

這就是山東泰安東平縣建立起來的“離家不離村，離親不離情”的新型養(yǎng)老模式。幸福院院長分析說，村里空巢、獨(dú)居老人41人，子女外出務(wù)工經(jīng)商后的留守老人51人，如今22位老人入住，經(jīng)過層層把關(guān)審核。“都是本人、子女或者親屬自愿提出申請，經(jīng)過黨員、群眾代理大會討論，村里審核同意進(jìn)行張榜公示。”他還說，住進(jìn)的老人大部分為本村空巢、獨(dú)居、高齡老人。

據(jù)東平縣民政局局長介紹，東平縣探索建立介于專業(yè)化社會養(yǎng)老與傳統(tǒng)居家養(yǎng)老之間的村居養(yǎng)老院新模式，縣財(cái)政按床位20張、30張以上標(biāo)準(zhǔn)分別給予一次性開辦經(jīng)費(fèi)5萬元、10萬元，對幸福院運(yùn)行中的水電供暖等公共費(fèi)用進(jìn)行補(bǔ)貼，標(biāo)準(zhǔn)為每人每年600元。他還介紹說，這里的互助幸福院與村兩委、衛(wèi)生室、村民活動中心、農(nóng)村警務(wù)室建在一個院子里。是“1+X”模式。

據(jù)介紹，目前，東平縣已落實(shí)養(yǎng)老床位6350張，其中農(nóng)村幸福院2150張，天思養(yǎng)老中心1850張，改擴(kuò)建敬老院2350張，達(dá)到每千人養(yǎng)老床位 45張。47個幸福院已建成運(yùn)行，年底將完成100個村幸福院建設(shè)任務(wù)，力爭到“十二五”末覆蓋全縣所有新型農(nóng)村社區(qū)和30%以上的建制村。此外，東平縣還在嘗試用集體土地的部分收益，用于為本地的農(nóng)村老人提供更多的養(yǎng)老服務(wù)，以村委會為紐帶，老人將空置房屋或閑置的宅基地，委托村委會用于集中開發(fā)。

8.東平縣“幸福養(yǎng)老院”發(fā)展迅速，但同時面對出現(xiàn)了排隊(duì)的情況，許多老人想入住卻沒有床位。面對這種情況，肥鄉(xiāng)安排了60家機(jī)關(guān)事業(yè)單位對口幫扶 60個農(nóng)村互助幸福院，幫資金、幫物、幫服務(wù)。短短幾個月內(nèi)，共收到社會捐助(含物折款)130多萬元，其中3家企業(yè)投資90余萬元冠名建設(shè)3家幸福院。楊明剛說，目前，幸福院優(yōu)先入住的是單身老人，將來，有條件的村也可以負(fù)擔(dān)夫妻養(yǎng)老。

長期致力于社保體系研究的某大學(xué)教授說，在幸福養(yǎng)老院養(yǎng)老，基于交換與互惠原則展開。這里交換的并不是金錢，而是勞務(wù)和時間。將來，非老年人或年齡較小的老年人通過參加養(yǎng)老服務(wù)積累勞務(wù)時間，等自己年老時換取別人的服務(wù)，在有城市里有許多女性55歲退休后，賦閑在家有能力和時間照顧小區(qū)里有養(yǎng)老需求的老人，如果她們利用到60歲的這段時間，來照顧社區(qū)的一位老人，居委會給她記“工時”，等參與互助養(yǎng)老的這批中年人需要他人照顧時，社區(qū)按照其積累的 “工時”安排人員給予無償照料。

這種模式需要一套嚴(yán)密的運(yùn)行機(jī)制，付出了很后要得到相應(yīng)回報(bào)，當(dāng)然，這種模式需要政府有關(guān)部門出臺制度和機(jī)制，保證人員的可持續(xù)性和循環(huán)。

“現(xiàn)在人口流動性很大，今年在濟(jì)南，5年后我就有可能到青島居住了，跨區(qū)域認(rèn)可很關(guān)鍵。”網(wǎng)友“大陸”補(bǔ)充說，這一模式需要大范圍實(shí)行才有意義，在單個小區(qū)很難見效，必須在跨地區(qū)和系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)方面，有制度保證。